村企合作实务及财税操作要点（二） ——开发步骤程序与实操注意事项
本文为西政资本原创，转载需经授权
专业文章链接
1. 村企合作实务及财税操作要点（一）——村企合作项目种类及合作方式
2, 村企合作开发非农、征返用地、留用地之单抬头、双抬头合作模式及税务筹划实操案例分析
3. 201905：土地款融资（拿地配资）方案设计与融资实操要点
4. 地产回暖：地产收并购（拿地）交易方案暨配套融资方案设计
一、村企合作城市更新项目开发步骤程序
（一）深圳三旧改造/城市更新的由来
（二）村企合作城市更新的常规流程
（三）村企合作城市更新项目实操注意事项
二、村企合作净地开发项目开发步骤程序
（一）深圳非农/征返用地的由来
（二）村企合作净地开发项目操作流程
（三）村企合作净地开发项目实操注意事项
三、两者对比与实操注意事项
（一）村企合作城市更新项目与净地开发项目对比
（二）村企合作城市更新项目：意向合作方≠正式合作方
（三）村企合作净地开发项目：看上去很美一、村企合作城市更新项目开发步骤程序
（一）深圳三旧改造/城市更新的由来
1.2004年政策对城中村（旧村）改造的界定
《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》（深府〔2004〕177号）
城中村有下列情形之一的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造：
（一）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；
（二）村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；
（三）村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；
（四）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；
（五）因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的。
2.2009年政策对城市更新的界定
《深圳市城市更新办法》（2016年11月12日）（深圳市人民政府令290号）
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；
（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
3.深圳三旧改造/城市更新由来总结
4.深圳三旧改造/城市更新举例
由上图可看出，强区放权后，原关外的宝安区、龙华区、龙岗区，原关内的南山区，是城市更新的“项目大户”。
（二）村企合作城市更新的常规流程
1. 政府审批层面的常规流程
更新意愿公示→纳入年度计划批复→土地信息核查批复→核发更新单元规划批复→实施主体确认批复→产权证件注销→用地出让手续办理→项目开发建设→回迁与预售
2. 开发商工作层面的常规流程
意愿征集→城市更新项目立项申报→权属信息核查并汇总→制定搬迁补偿方案→申报城市更新单元规划→搬迁补偿协商与协议签订→形成单一主体并申请实施主体确认→建筑物拆除及产权证件注销→办理用地出让手续→项目开发建设→回迁与预售
（三）村企合作城市更新项目实操注意事项
1.地的问题——五类合法用地如何满足60%比例问题
2018年三大解决政策
第一，老屋村——《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（深规土规【2018】1号）
第二，历史遗留违法建筑——《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（深圳市人民政府令第312号）
第三，外部移交公共设施用地——《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（深府办规【2018】11号）（光明区-将石片区城市更新单元-草案）
2. 钱的问题——搬迁补偿协商及协议签订问题
“钉子户”/“困难户”问题——“拆迁最难的是对老板的拆迁”（利益的平衡）
二、村企合作净地开发项目开发步骤程序
（一）深圳非农/征返用地的由来
1.非农建设用地——宝安、龙岗两区1993年和2004年以后划定的非农建设用地
《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）；
《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）；
其他：98非农（主要是龙岗区），同富裕、固本强基、扶贫奔康工程用地
2.“关内的非农建设用地”——原特区内（福田、罗湖、盐田、南山）划给农村集体股份公司的用地红线
《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》（深府办［1986］411号）
3.征地返还用地——已落实的征地返还用地+其他
《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》(深府〔2015〕81 号)（已过有效期）
《<关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）>实施细则》(深规土〔2016〕1 号) （已过有效期）
（二）村企合作净地开发项目操作流程
（三）村企合作净地开发项目实操注意事项
1. 指标的问题——法定图则VS密度分区上限
2.分配的问题——村企合作净地开发项目分配比例逐渐抬高（4：6）
原1：9或者12：88分配比例逐渐无法操作，即使在831政策出台前已完善相关手续的，目前尚未开发建设完成，也会面临诸如股份合作公司变卦、集体资产监管部门要求重新上平台等问题。
三、两者对比与实操注意事项
（一）村企合作城市更新项目与净地开发项目对比
（二）村企合作城市更新项目：意向合作方≠正式合作方
《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规【2018】 1号）
在同等条件下，意向合作方享有项目合作优先权。
（三）村企合作净地开发项目：看上去很美
1.村企合作净地开发项目的简单估算
销售收入——市场价格
土地成本——非农/征返用地地价按基准地价的10%-贴地板的价格
建安成本——正常市场成本
三费——财务费用、营销费用、管理费用
相关税费——土地增值税、增值税、所得税等
2. 村企合作净地开发项目开发商面临的选择
分配给股份合作公司的货币和物业定性
选择：品质or缴税
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款
二、财富管理
1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务
2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务
3.机构服务：产品销售及金融外包服务
三、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务
2.资金出入境及跨境投融资服务
PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。
联系人：刘宝琴
电话：0755-26652505
手机：13751178868（微信同号）
邮箱：xizhengtouzi@163.com
转载请联系微信：XZziben
西政资本
专业铸造极致
长按，识别二维码，加关注哟